中国（上海）自由贸易试验区揭牌已有一个多月，在政策利好的强势推动下，自贸区内仓储、物流和工业地产急剧升温，部分仓库和厂房已到了一库难求的程度。​

    作为全世界吞吐量最大的港口城市，上海自贸区的成立对全球经贸产生了巨大影响。特别是包括LMX交易所在上海自贸区设立期货交割仓库，以及伦敦金融交易所等多个期货交易所计划在上海成立分支机构等消息，都给市场一个信号，认为未来上海在亚太地区的航运和贸易地位，或能比肩新加坡、东京和中国香港。​

    相比于新加坡、中国香港等亚洲贸易中心，上海自贸区挂牌之初，保税仓库的价格只有前两者的1/5，一定程度上已经构成了上海自贸区的经营优势。受成本和政策的驱动，目前在外高桥保税区等主要工业物流地产集聚区内，低廉的物业租金已吸引了大批投资者。​

    数据显示，三季度上海外高桥地区仓储的日租金从0.5元涨至1.5元/平方米，上涨了近三成。“这也是上海仓储租金近两年以来最大的增幅。如果没有自贸区的刺激，这一较为偏远的领域也不会在短期内出现如此大的涨幅。”仲量联行研究部总监周志锋告诉中国房地产报记者。​

    业内人士指出，上海自贸区探索建立的“货物状态分类监管模式”等将促进贸易改革，有助于厂商降低生产运营成本，消费者可获得价格更低的商品，能吸引各国货物到自贸区集散转口，有利于自贸区内的物流和贸易类企业发展。​

    此外，更多类型的公司进入自贸区，极大地丰富自贸区的商贸和产业类型，企业和消费者的增加有助于促进园区公司的商业物业和商品房的销售。​

    有价无市​

    10月23日，上海金煜坤实业发展有限公司以2.3亿元竞得中国航空器材集团公司转让的外高桥保税区地块，与最初的评估价相比，溢价率高达211.58%。该项目被业内看作是自贸区仓储物流交易的“第一单”。​

    这种“三级跳”的高溢价阵势，在上海市场引起轰动。随后，大批温州投资客涌入自贸区，意在抄底购买仓库、厂房和工业土地。这些温州人敏感地发现，受到政策的驱动，自贸区相应板块将吸引更多高端制造、加工、贸易、仓储物流企业在此落户，土地资源将更加紧俏。“我们先把地皮买下来，在此基础上筹建仓储设施，然后把仓库出租，可以享受到租金收益，还能享受到土地升值带来的收益，这种上涨趋势还会持续很长的一段时间。”一位温州商人向中国房地产报记者透露。​

    记者调查发现，目前自贸区的仓库、厂房等物流地产已是有价无市，出现了供不应求的现象。在自贸区管委会大门口，每天都有车牌为浙、沪、苏等地的车辆不断，想要仓库厂房租赁的看房者络绎不绝。据世邦魏理仕统计，目前自贸区内已有优质仓库运营面积约78万平方米，租金约每天每平方米1.1~1.5元，总体空置率为20%。预计2015年普洛斯在外高桥还将有约21万平方米优质仓库上市。​

    作为外高桥保税区最大的地主，上海外高桥集团此前发布27亿元定向增发方案，用于启动自贸区一期五大平台30宗子项目的建设，其中27宗子项目合计的物业出租面积约75万平方米，这部分物业若全数成功出租，能够为外高桥带来每年超过3亿元的收入。​

    此外，不少拥有土地或资金的外来公司已抢先在自贸区布局工业地产。在上海设立自贸区前不久，北京建设（00925.HK）以1.44亿美元先行收购了原本由CBRE Global Investor持有的上海凡宜和外高桥配送中心，东方海外货柜航运公司，也在凡宜和外高桥保税物流中心新租赁了7000平方米的仓储面积。​

    世邦魏理仕研究部中国区主管、执行董事陈仲伟先生表示，上海自贸区带来的贸易便利化和相关航运、物流、金融服务的创新升级将连同国内稳步增长的强大内需使上海成为更多企业生产运输、中转配送地的选择，并为物流仓储设施市场带来新的需求增长。同时这种预期将引导更多的投资者进入物流仓储投资领域，推动物流仓储设施的租金和价格渐行渐高。​

    二次红利​

    在9月27日上海自贸区正式挂牌后公布的首批文件中，涉及到制造、加工、物流业的内容并不多。业内预计，上海自贸区会有第二轮的政策出台，这些政策尤其会带动上海的高端制造产业和物流业的发展，并吸引大量高技术服务行业人才进入。​

    “上海自贸区对于物流、仓储企业来说绝对是一块肥田，它们最终将从巨大的市场需求中获利。”上海财经大学国际贸易系副主任、上海自由贸易区研究中心副主任陈波指出，随着贸易限制的取消，以及关税的降低或取消，将直接降低商品流通成本，自贸区内外的物资流通速度将加快，自贸区内企业的数量和种类将大幅增加，由此带来的整个贸易、物流量也会相应大幅增加。​

    意大利知名百货品牌Base Blu中国区CEO张军波指出，未来他们会在外高桥物流区租一批仓库，新到的BV、GUCCI等奢侈品将存放在外高桥，而不再存放在光大私人银行等这类租金昂贵的市区展示厅里。“自贸区物流区细则出来后，或许我们能真正做到‘海外品牌，自贸营销’。自由贸易区是一个国际化的平台，对我们视野的提高会有帮助。”张军波称。​

    同策咨询研究部总监张宏伟表示，上海自贸区获批，有利于产业资源整合与产业地产发展，物流、地产、商贸等行业有望迎来新一轮黄金发展期。一些产业综合体的开发商也会看重这次加工、制造、贸易等产业整合与升级的机会，会瞄准一些行业，趁机在这个区域内进行产业地产的开发。​

    有分析人士预计，未来自贸区亚太分拨中心、跨国公司地区性总部等均将大量使用当地的仓库和厂房资源。而在工业物流市场方面，自贸区的设立将催生区内和周边物流设施市场的需求，改变当前上海物流设施市场“西热东冷”的格局。