2013年商业用房开发投资的年增速有望连续第五年超过住宅开发投资。

　　对住宅市场的持续调控，让各路资本对商业地产的期许愈发火热。

　　1月14日，盈石集团研究中心在京发布的季度报告指出，2013年商业用房开发投资的年增速有望连续第五年超过住宅开发投资。截至2013年年底，全国20大城市商业地产总存量已达到6461万平方米，预计在2014年，20城市总体新增供应还将增加1500万平方米。

　　尤其是在沈阳、天津、成都等二线城市，购物中心、商业综合体等的商业项目入市规模有1000万平方米以上，业内公认已存在明显过剩的泡沫迹象。

　　投资火热、供应井喷、总量过剩……这还不是商业地产的全部。在日前举行的2013中国商业不动产思想盛典上，业内人士更认为，模式单一、零售低迷、电商冲击、同质化造成的实体商业的消化能力不足已与供应的井喷形成巨大反差。

　　商业地产供应“井喷”

　　据测算，未来三年新增商业地产供应量总计将接近3500万平方米，占目前总体存量的54%。

　　2013年下半年，国内首家商业地产上市公司宝龙地产对其全国在营的15家购物中心项目的生存状况做了一个调查统计。

　　统计结果让宝龙控股副总裁兼商业集团总经理潘韬陷入困顿。

　　“周边5公里范围内已经营业或即将开业的购物中心城市综合体项目，每家宝龙广场平均面临5个，最多的一个购物中心项目甚至面临9个竞争对手。”潘韬说，这个数字还不包括单体的超市或单体百货店，也不包括政府始终源源不断试图引进的新的购物中心。

　　潘韬在2013中国商业不动产思想盛典上披露的上述宝龙地产的生存遭遇显然只是中国商业地产市场的冰山一角。

　　1月15日，盈石集团研究中心在京发布的季度报告显示，2013年国内商业用房开发投资的年增速有望连续第五年超过住宅开发投资。据悉，2013年前11个月国内商业用房开发投资同比增速达27.6%，总量已达10739亿元。

　　市场层面，来自不同领域和层级的投资力量却几乎都以无速度差距的姿态高速飙行。

　　在亚太商业不动产学院主办的2013中国商业不动产思想盛典上，国内食品大亨、雨润商业管理公司副总裁李军就透露，目前已建成4家城市综合体的雨润集团，将在2015年完成50家商业综合体的建设。李军在接受中国商报记者采访时表示，目前50家综合体的选址都已完成，而在建的项目已有20多个。

　　娃哈哈董事长宗庆后表示，娃哈哈将在3至5年内建设100座城市商业综合体；红星美凯龙旗下红星商业方面表示，红星商业将在2020年完成100个爱琴海购物中心的建设。

　　而即使有着国内最快扩张速度的万达在其商业地产发展的前十年也仅开出42家万达广场。

　　然而，大量资金的持续进入，对商业的供应热而言仅仅是开始，据预测，商业项目新供应在2014年将持续井喷。     

　　盈石集团研究中心跟踪监测国内20大城市商业地产市场数据显示，截至2013年年底，中国20大城市商业地产总存量已达6461万平方米。预计在2014年，20城市总体新增供应还将增加1500万平方米。到2016年年底，三年新增商业地产供应量总计将接近3500万平方米，占目前总体存量的54%。

　　而整个商业地产市场中，与商业商铺、步行街奥特莱斯、购物中心等的供应风险相比，写字楼市场更让人担忧。据盈石的监测统计数据，国内甲级写字楼物业三年后的增量将超过5800万平方米，占目前存量的173%，成为整个商业地产市场中“风险”最大的商业物业。

　　对此，盈石集团研究中心总经理、英国皇家特许测量师学会中国区发言人张平告诉中国商报记者，商业地产投资开发热的持续在于对住宅市场调控的持续，这将使得开发商将持续转向商业地产寻求机会。

　　“泡沫化”风险凸显

　　商业地产的发展势头过猛，局部结构性的泡沫已存在。

　　“当一个项目在5公里商圈内面临9个竞争对手的时候，你能怎么办？”

　　在入局数个“生死搏杀”的三四线商业地产的“死亡游戏”后，潘韬流露悲观称，“中国商业地产将在2015年至2020年之间遭遇非常惨重的调整期。”

　　汉博商业总裁暴雪松也在2013中国商业不动产思想盛典上称，商业地产的发展势头过猛，局部结构性的泡沫已存在。“商业地产项目体量一投就是10至20亿元的项目，都是高大全，但经济增速却在放缓，消费增长在下滑，消化能力有限。尤其在沈阳、天津、成都等城市，总量已明显过剩。”按统计，2013年全国有300家购物中心开业，差不多平均1天开业一家。

　　暴雪松称，无可争议的现实是，中国的商业地产发展多年来只解决了“量”的问题，没有解决“质”的问题，好项目并不多。“虽然购物中心多了，但是单店销售在减少。”

　　南京金鹰控股集团执行副总裁沙勇也表示，现在国内购物中心单店规模也从过去的三四万平米上涨到现在平均的七八万平米，更多的甚至是一二十万的购物中心，购物中心开始面临空置率，甚至是泡沫化的危险性。

　　除了速度过快和规模过大之外，潘韬所指出的，在中国做商业地产一直绵连的“钱太贵、融资成本太高；人太少、人力成本太高；城市规划无序，政绩诉求色彩太重；三四线城市消费力相对滞后”等长期的商业老困难其实从来没能得到有效缓解。

　　作为传统线下商业的承载平台，商业地产也愈发遭遇电商冲击。北京朝阳大悦城总经理周鹏指出，在电商作为一种新的技术革命横空出世时，不仅是分食了线下商业的客流和销售，也是重塑了消费习惯，改变了人们的生活，若商业地产购物中心不拥抱电商，重塑商业模式，面临的结局就是被淘汰出局。

　　潘韬说，国内每年新增购物中心300个，而每年电商销售增长大概相当于300个购物中心的销售额，这意味着购物中心本来的市场空间被电商全部吞食，这是购物中心目前无法回避的现实，低端时尚类购物中心尤其遭受冲击。

　　“模式高度雷同、定位高度雷同、品牌高度雷同”，周鹏也认为，泡沫或过剩不是能摧毁未来购物中心或商业地产发展的最重要因子，当前购物中心最值得担忧的是同质化。

　　潘韬和暴雪松都提到的一个行业“内幕”是，目前国内一些商业地产在招商上已“赔本赚吆喝”到甚至对快销品牌都要给予装修补贴，国内二线品牌商都敢宣称只要扣点。

　　“体验牌”亦陷入同质化泥沼

　　差异化突围、强化体验是业内的共识，但在绝对过剩的情况下，任何商家都难以实现真正差异化。

　　实际上，恒隆地产董事长陈启宗早下过警言，“商业地产里只有第一名能活得很好，其他的都只够喝喝汤。”

　　电商冲击、供应过剩的商业地产到底怎样求生存？差异化突围、强化体验是业内的共识。

　　但是，潘韬认为，在市场供应已经绝对过剩的情况下，任何商家都难以实现真正差异化。

　　亚太商业不动产学院院长、全国工商联商业不动产专业委员会主任朱凌波指出，中国的购物中心发展正开始进入差异化的特殊阶段，一线城市高端购物中心以及社区型购物中心呈现小而精的主题化、细分化方向，三四线城市则延续大而全的区域性购物中心和新城型购物中心发展。

　　但是，眼下更普遍的问题是，购物中心商家们差异化突围的路径趋同、手段单一，尤其是家家开打的“体验牌”也在遭遇着同质化，所谓的“体验化”转型无非就是“去百货业、去主力店、去购物化”，提高餐饮、娱乐、儿童等业态的比重，可用的“招数”并不多。

　　周鹏也认为，当下购物中心纷纷开打的“体验牌”在走入误区，一是“单纯地去零售化，一味倾心加重餐饮、儿童、娱乐等业态，影响租金回报；二是认为体验化就是单纯空间设计的美化，并不一定贴近商场主题和品牌以及消费者需求；三是单纯的标新立异的活动，并不一定吻合主体客群。”

　　张平告诉中国商报记者，要避免“体验”的同质化，商家、企业就必须加强对集团自身资源和优势的发掘，寻找企业自身的价值，将优势资源植入商业地产项目，打造特色体验式消费才是应对差异化竞争的有效途径。张平认为，未来的购物中心将更加重视打造消费者购物过程中的感官体验及氛围营造；同时，随着技术运用的推陈出新，未来购物中心也将迈入更为科技化的时代。

　　潘韬认为，购物中心差异化运营本质仍在于业态组合、品牌组合，以及对消费者的服务、对商户的服务上。“购物中心要借助电商的功能，运用其高科技，大数据，运用电商的营销手段、技术平台才能把商业做得更好。”周鹏也指出，体验式购物中心的核心竞争力在于满足人的交往需求、精神需要。