摘 要：“成都人讲求休闲娱乐的品质，我们的规划商业完全按照成都人的消费习惯、生活方式来规划设计，低密度开放式的街区设计很对成都人胃口。”一位参与了南城都汇“新街里”的业内人士透露，开发商和记黄埔正是找准了市场的需求点和自身的差异性，这是新街里商铺热销的核心。

　　沿街商铺、城市综合体，这是过去20年内先后出现的两大商业地产风潮。如今，随着商铺价格迅速攀升，加上供需失衡，成都商业地产逐渐陷入泡沫论的说法之中，但并非所有商业地产都面临压力。

　　蓝光地产今年4月中旬推出的COCO红街系，一经亮相就成为成都商业地产的销售王者。COCO蜜城红街、COCO时代红街、COCO金沙红街、COCO锦绣红街四街齐发，凭借地段优势、庞大的消费力，以及巨大的投资价值，吸引了大批商业地产投资者，让内街模式迅速成为行业的焦点话题。事实上，内街模式已经在成都悄然风起。和黄·南城都汇去年9月底推出“新街里”，华润翡翠城、二十四城推出翡翠金街、翡翠天地、翡翠里、万象润街，中海国际社区推出街区式低密度“购物公园”。

　　开发商集体发力商业内街的开发，无外乎是因为产品收到了市场的高度欢迎。新街里推出一批售罄一批，翡翠金街一推出几乎被一抢而空，蓝光COCO红街更是风靡整个成都市场。业内人士乐观地认为，成都商业地产，可能会迅速步入内街时代。

　　商业内街

　　商业街的分支之一，目前成都的商业内街主要有两种形式，一种是依附于城市综合体，在建筑内部或外围打造步行式风情商业街，主要以餐饮、服饰等业态为主，例如龙湖天街系的内街；另一种是单独位于住宅社区集中区内，在某个大型项目内部打造步行商业街，业态主要是小型超市、服饰、餐饮、休闲业态等，例如蓝光COCO红街、鹭岛商业街、和黄新街里等。蓝光地产就对COCO红街的区域人气提出了具体的数据要求：2.5公里范围内，成熟或即将成熟的社区不能低于10座，稳固的消费群不少于20万人。

　　相对过剩

　　购物中心表示压力很大

　　万达广场现在显然是当前成都人气商气最旺的商业中心之一，在万达广场成功的示范作用下，成都的购物中心、城市综合体一发而不可收。四川省商业地产联盟发布数据，截至2012年4月，成都已开工建设的综合体项目就已高达104个。

　　在谈及成都商业尤其是综合体过剩时，四川省连锁商业协会会长冉立春认为，从长远以及动态的趋势来看，成都或许有巨大的商业需求，但当前看来确实存在相对过剩，形成了一定的泡沫。业内不少人士的观点比冉立春还悲观，他们认为，从成都总经济体量来看不足以支撑如此巨大的商业供应量，商业没有人气就没有租金，没租金商铺价格就难以支撑，投资者面临极大投资风险。

　　实际上购物中心、综合体的市场压力已经完全体现在商业经营上，近一两年落成的商业中心，不是经营压力大就是招商压力大，对于商家资源的争夺异常激烈，这也使得当前成都购物中心内的商业处于同质化竞争。“综合体内的购物中心陷入激烈的竞争漩涡，商业地产商在项目的规划定位、打造设计、招商运营等各环节都必须专业化和创新，要打破同质化才能获胜。”冉立春认为商业地产有机会，但开发和运营难度已经越来越大。

　　购物中心除了自身的激烈竞争外，其商业功能的高度集合反而不一定便利，原来在楼下就能吃饭泡吧的生活方式，现在都得开车到购物中心、综合体解决，这不仅大大增加了城市交通压力，同时还失去了生活的便利性。

　　名利双收

　　商业内街小试牛刀即受追捧

　　2011年，龙湖时代天街一批次商铺推出，当天内街销售额达到了6个多亿；去年9月、10月，新街里相继推出第一街和第三街，都在一小时内清盘，内街销售单价在每平方米6万元左右，最高成交单价达到了11万元……目前，新街里已经全部清盘，只剩下开发商少量的自留单位。即便是这样，在购房者和投资者的强烈要求下，极少量的保留批次“金钻”也即将推出。

　　“华润去年小试牛刀，二十四、翡翠城相继推出商业内街产品，短时间内就几乎销售一空。其中，11月底翡翠金街推出一批次36套商铺，当天就认购31套。而紧邻翡翠城的华润广场在商业街内规划打造十多栋中式院落翡翠里，尽管还没上市，但当前已有大量投资者前来咨询，希望整栋购买，而华润大部分都会自持，只有极少部分会考虑出手。”华润置地成都有关负责人透露，社区成熟度高、商业口岸好、有品质有档次的商业街是投资者最喜爱的投资品种。“同时，万象润街也有内街产品，目前正在准备阶段，未来也将推出。”

　　而蓝光地产今年4月中旬推出的COCO红街系，一经亮相就成为成都商业地产的销售王者。COCO蜜城红街、COCO时代红街、COCO金沙红街、COCO锦绣红街四街齐发，占据优势地段，拥有庞大的消费群体，具有巨大的投资价值，让成都商业内街的热度持续攀升。

　　一个不可否认的现实是，在经历了购物中心热、城市综合体热之后，商业内街热度已经席卷成都。各大房企、知名大盘均在去年或今年陆续推出开放式的商业内街，而且各大商业项目都实现了“名利双收”，在赢得投资者青睐的同时，还树立了商业物业品牌。

　　独具特色

　　规模不大机会很大

　　“现在翡翠城已经开始经营的铺面生意都非常好，目前租金一路上涨，有购买翡翠金街的客户表示，现在已经有不少商家要求高价租赁铺面，并且定位都较为高端。”华润置地相关负责人透露，之前翡翠里本打算全部自持，但很多客户都有购买的需求，而且非常有诚意，而且不少是自己买来经营，所以会有极少的部分拿来销售。“翡翠天地、翡翠金街、翡翠里包括即将推出的华润广场裙楼的内街商铺，主要希望依托片区大量的居民，而且都是有购买力的居民，加上旁边万达广场的巨大人流量，后期的运营基本没有问题。可以说前期购买了内街的投资者，都是买到就赚到了。”

　　“我们已经开始着手重点研究商业街，我们调查发现，商业街项目规模一般在2万平方米规模，就购物中心而言体量不足，但对于社区商业来说又显得偏大，有一定格调和文化特色的风情商业街就成为最佳的选择。”新港地产副总经理张月表示，针对高密度的城区、辐射范围在1公里区间内，提供餐饮、休闲的特色商业街必将成为市民最佳的就近消费场地，COCO红街、新街里等实际上就是社区型的商业中心。现在很多开发商都瞄准了商业内街的机会，并且都推出了不少优质产品，例如龙湖·金楠天街在本月即将推出其内街，而和黄新街里也将在本月推出最后的保留铺面。

　　冉立春表示，大量购物中心、综合体的集中开发使得整个商业出现大浪淘沙过程，但有文化内涵特色的、定位准确有运营实力做保障的、紧邻大型住宅区的商业内街存在更多机会。

　　被交通出行方式改变的商业格局

　　成都商业地产20年3次演变

　　背景

　　20年前，成都市民最爱骑着自行车去青年路、染坊街购物。当然，如果沿途看到沿街商铺里不错的商品，也会立马刹一脚去逛逛。

　　随着经济的发展，成都这个汽车保有量进入全国前几位的城市里，开车去购物成为一种常态，成都商业迅速进入立体时代，各种购物中心成为这座城市购物消费的主要承载平台。

　　如今，轨道交通、快速干道连通城市的各个角落，交通方式多元化发展，集中商圈已经不能完全满足需求，商业内街强势崛起，成为城市休闲购物的重要节点。

　　自行车时代：

　　沿街商铺风靡

　　自行车时代，城市建筑密度低，商业化程度不高，市民消费的主要场所以临街商铺为主。十多年前的成都，骑着凤凰牌自行车穿梭城市之中，到青年路、染坊街去买流行的服饰，在当时是购物的常态。

　　“我当时在染坊街有个小铺子，主要就是卖点丝袜、内衣裤，从早上开门开始生意就好得很。”现在已经拥有多家内衣店铺的李先生表示，其创业的原始资本积累就是从那几年开始的。“十年前，大家都是以自行车和公交车为主要出行方式，除了染坊街和青年路这些街铺比较集中的地段外，几乎主干道旁的街铺生意都很不错。”

　　“当时，几乎每个成都人都至少去逛过一次染坊街。”老成都人伍峰告诉记者，短短的街道上挤着100多间铺面，大多是批发商，花样繁多，而且生意做得可都不小，每天十几万的进出货是家常便饭，每天都是人挨人、人挤人的。“当时染坊街的生意可比王府井的生意好多了！”

　　有业内人士就表示，当时王府井百货刚开业，去购物的大部分都是成都的高端人士，大家都还是习惯到街铺去购物。

　　汽车时代：

　　综合体大行其道

　　城市快速发展，人民收入快速增长，汽车快速在成都普及，随之而来的是商业进入立体时代，到大型购物中心进行一站式购物，成为成都市民最主要的消费模式。以万达广场为代表的城市综合体在成都各个区域快速建设和崛起，以春熙路为主要商业中心的商业格局被打破，城市呈现多中心发展模式。

　　如今，驾车出行已经成为成都市民出行的常用方式。依托汽车数量的快速增长，特别是家用小汽车的普及，城市综合体、大型购物中心在成都也如雨后春笋般快速增长。2007年，万达广场锦华店开业，二环路锦华路口从此成为成都交通的又一瓶颈。“都是去逛万达的车，每天都要挤满停车场。”家住万达广场对面东光小区的业主王先生告诉记者，从2007年万达开业开始，几乎每天都可以看到万达停车场外面排起长龙，周末的时候甚至会排到锦华路上来。从王先生的表述中不难看出，购物中心在当时的受欢迎程度。

　　万达广场的成功带给开发商灵感，综合体开发成为成都楼市的新浪潮，从2009年开始综合体开发呈几何式增长，到2011年达到峰值。去年，成都城市综合体也迎来一个开业小高峰，万象城、来福士等项目都相继开业。“去年9月，成都来福士开业，开业当天客流量达15万人次，潮品礼袋限量6000份全城大派送引来众多市民排长队。”业内人士卢丹对其开业盛况记忆犹新。

　　据四川商业地产联盟发布数据，截至2011年，成都在建的城市综合体猛增至90个，这和不包括拿地未开发的众多项目，也因此业内人士发出了“成都城市综合体过剩”的呼声。“目前城市综合体事实上的阶段性过剩，只要在项目的定位、业态、招商上创新和专业，未来综合体还是有很大发展空间的。”新港地产总经理张红兵表示，综合体的快速发展阶段之后，市场已经在呼唤新的产品形态出现，来丰富城市商业格局。

　　轨道交通时代：

　　商业内街受捧

　　从成都地铁1号线开始建设，人们就已经开始畅想未来的轨道生活方式。开发商们也快速占据地铁站口这样的黄金商业据点，抢占未来重要的商业节点。随轨道交通一起快速成长的是城市快速干道，例如新二环的建设。在这样的形势下，商业内街成为了成都商业格局中的重要生力军，并且从其出现就得到了市场的高度认可以及市民的喜爱。

　　“成都人讲求休闲娱乐的品质，我们的规划商业完全按照成都人的消费习惯、生活方式来规划设计，低密度开放式的街区设计很对成都人胃口。”一位参与了南城都汇“新街里”的业内人士透露，开发商和记黄埔正是找准了市场的需求点和自身的差异性，这是新街里商铺热销的核心。

　　“可以清晰地看到，现在的商业内街要么依托集中的住宅社区，要么紧邻大型商业综合体，要么占据地铁口、交通节点的绝好地段，有效保证了消费人群。”张红兵表示，这一批新型商业内街的崛起，正在改变城市商业消费格局，单一购物中心的购物形式已经不能满足城市的需求，商业内街为城市增加了重要的商业休闲消费节点，例如鹭岛、优品道等项目的商业内街。

　　COCO红街在大量市调的基础上发现，目前城市综合体、购物中心存在诸多问题，“当前成都的综合体项目同质化太严重，几乎每个购物中心里都是相同的商业品牌，而且开车进购物中心消费还远没有在楼下步行街来得方便，但传统的社区底商商业档次又不够，统一规划打造的风情商业街不仅档次高而且更为便利。”