未来随着真正意义上 REITS 的出台，它不仅能够帮助商业地产突破投资瓶颈，还将为普通投资人提供一种介于股票和债券之间的投资品种，为资本市场增加一个维度，更为地产商增加了一种战略选择。尤其是随着我国零售业的发展，零售类 REITS 将有着广阔的增长空间。 

    不过，对美国 REITS 的研究显示，一个 REITS 成功的关键是稳定的投资回报，这个投资回报应比当时的长期国债收益率高 2~4 个百分点。根据美国税法，REITS 公司必须将净  利润的 90%用于分红才能享受分红部分的免税优惠，而且其每年总收入的 75%以上必须来  自于租金等稳定收益。在上述法规下，REITS 成为稳定分红的代表，实际上，尽管在金融危  机冲击下，美国零售类 REITS 的股价平均下降了 50%，但在过去十年中，它们仍创造了年  均 7.8%的回报率，这主要归功于其稳定的红利收益。 

    但目前我国零售地产的主要发展模式仍是在核心地段新建豪华的“Shopping Mall”，在地价高企的背景下，这一模式的投资回报率很低，许多地方的租金回报率还不到 5%，根本无法满足投资人对 REITS 回报率的要求。

    因此，REITS 在中国的真正成功，除了法规的完善外，还取决于地产商能否找到一种可持续创造 6~10%回报的商业模式。 

    本文通过对美国零售类 REITS 的模式分析，揭示了零售 REITS 的价值创造秘诀，这个  秘诀就是好的商业模式+REITS 资质下好的金融模式，打造出可持续扩张的增长路径，并最  终通过规模效应创造溢价：FRT 通过对收购物业的重新布局和再招商实现增值，然后利用规  模效应将这一增值优势放大；Kimco 通过低价收购表现不佳的商业地产，然后凭借规模化优势引进大型连锁商，将租金水平提高到行业平均水平，从而创造了每年两位数的投资回报； 

    MAC 通过将每个地区的中心商业进一步高端化来获取增值收益，然后利用规模优势吸引更  多奢侈品牌的追随；Realty Income（O）则是利用 REITS 自身独特的金融属性把商业地产融  资租赁模式放大，在做大的过程中通过多样化物业组合来抵抗周期风险；REG 则借助合资  基金的融资平台将租户定制开发的模式做大，形成品牌效应；SPG 借助 REITS 平台，充分释放股权融资能力和换股收购能力，然后再借助财务杠杆将股权融资能力放大，最终通过多  样化的地区组合和商业业态组合实现稳定收益。 

    商业模式各异，但价值创造的理念不变——REITS 是一种金融模式的创新，但只有金  融模式的创新还不够，金融模式使规模扩张成为可能，而国内的地产商们则需要在将这种规模效应与更具创造力的商业模式相结合，只有这样才能实现真正的增值收益。因此，地产商  在变身 REITS 前必须先想明白如何创造出每年高于资本成本的投资回报，如何满足投资人的回报率要求，而本文的案例也许能够为国内的地产商提供一些新的启示。