不同于住宅开发，商业地产开发本质上还是金融运作。万科作为一个长期专注于住宅开发的企业，在往商业地产的转型上，一直小心翼翼。作为万科近年最大的挖角者，毛大庆曾是长期运营商业地产的新加坡凯德置地的中国区负责人。在其为万科设计的商业地产战略里，一个值得关注的要点就是：在正式大规模转型商业开发前，先想好的是如何打通金融通路，这样为万科以社区为中心的商业地产模式做好了产业链和资金的嫁接。

    从尚未动手前，就想好未来金融通道，万科的深谋远虑的确值得业界人士参考。

    下面请看新地产文章：

    学习领汇好榜样

    2013年春节刚一过，毛大庆就带着万科商用地产管理部到了香港，参观考察领汇房地产投资信托基金（00823，HK）旗下的商业项目。

    据悉，这家公司是万科继美国帕尔迪之后，又一个公开“崇拜”的偶像。

    2005年11月25日，香港房屋委员会分拆出售名下180个商场和停车场成立领汇房地产投资信托基金，在香港联交所主板上市。它以19亿基金单位，筹资200亿港币之巨，成为作为香港首个上市的、全球集资额最高的房地产投资信托基金。目前，领汇基金是亚洲市值最大的房地产投资信托基金，截至2013年3月31日，其市值约953亿港元。

    “领汇基金的做法非常聪明，它不涵盖大体量的综合体，全是一堆社区小商铺，并凭借这些社区商业资产上市，开创了成功的社区商业盈利模式，当前市值达到了近140亿人民币，非常难得。”毛大庆很是欣赏领汇的做法，“这是万科商业的追求目标。因为社区商业正是万科目前主推的商业形态。”

    专注社区商业

    香港领汇的崛起，完全靠走平民路线。

    目前，领汇旗下拥有156处零售物业，零售物业面积约102.19万平方米，停车位8万个，遍布香港岛、九龙及新界，覆盖香港四成人口。

    领汇项目业态集中于餐饮和日常必需品，定位大众基础消费。街铺、底商、停车场、零售商场，甚至熟食档，业态应有尽有。但这些零售物业，主要是为了迎合物业附近公屋居民的日常需要，而公屋居民的消费能力有限，加上内部设施布局较差等因素，其中大部分租户经营日常用品，租金承受能力明显不足，受租金波动的影响也较大。

    为此，领汇基金投入巨资，对多个有潜质的资产项目进行活化提升，重新定位招商运营，成功吸引惠康、万宁及7-11等品牌零售商成为主力租户，从而有助于推动租金的上涨，为公司提供稳定的收入及高租用率的零售资产。

    而上市也有利于其在商业配套上实现规模化和资源整合运作。例如，领汇实施了重点商场引入连锁店、资产提升计划和提升商户关系三大举措。其引入付租能力较高的连锁店及高档商户，令租金高速增长；另一方面，将更多商场进行不同程度的翻新，调整商户组合；同时，还投资200万元，于深水富昌商场开设“领汇商户资讯中心”，为不同行业及规模的商户提供商铺设计及装修的最新参考，以此改善商户形象并提升商户关系。

    据2012年年报显示，领汇商场过去一年新续租租金率大幅增长，尤其是街铺租金，升幅高达28%，远高于去年的14.6%租金升幅。领汇管理有限公司执行董事和行政总裁王国龙表示，领汇旗下约有1.2万个租约，每年约4000个到期需要续租，即平均每个月300个续租，“几乎每个月都在加租。”

    目前，领汇基金已完成21个资产提升项目，它们带来的收益所占比例将近四成。据2012年年报显示，领汇基金花费4.3亿港元对旗下项目乐富广场进行改造，在完成了资产提升之后，顾客每月到访次数增加了14%，而每月消费金额更上升了27%.与一般房地产投资信托基金相比，领汇基金有两大特点：其一，领汇采用内部管理模式，100%由机构投资者及私人投资者拥有，双方利益一致；其二，领汇旗下商场等物业以基层消费者为主要客户群。而领汇拥有超过1100万平方英尺（约合102万平方米）零售设施，是香港最大零售设施业主。

    政府背景和雄厚的物业资产，使领汇基金在融资方面很有优势，更容易获得银行贷款。2008年它获得了13家银行30亿港元的银团贷款。这有助于未来收购物业，优化物业组合。

    2011年6月，领汇宣布以11.7亿港元向南丰集团收购将军澳南丰广场，上市时只持有房委会旗下180项物业的领汇踏出了向私人公司收购物业的第一步。同年12月，领汇以5.884亿港元向信和置业收购其位于将军澳的住宅楼盘“海悦豪园”地下及地下高层的零售平台业权，总楼面面积约7051.8平方米，物业现时全部租出，商户组合主要包括服务、餐饮及超市。

    领汇基金还通过统一持有管理资产，借助于规模优势，令其上市回报亦表现不俗。

    年报显示，2012年，领汇基金收益总额为65.06亿港元，同比去年上升9.7%；物业收入净额46.16亿港元，同比去年提升10.3%；全年分派收益多逾13%，为146.46港元，相信可令小股东满意。

    除此之外，“领汇模式”的优点也是显而易见。首先，其有助于盘活资产，优化零售餐饮设施、促进居民留在本社区消费、创造更多就业岗位；其次，领汇上市7年多来盈利持续增长，可向中小投资者提供风险较低、回报稳定的投资选择，按规定，房地产投资信托基金至少90%税后净收入必须用于派息，而领汇则将100%税后净收入用于派息。

    有评论人士称，领汇基金其成立的目的是为了筹集资金，以缓解“香港公屋计划”所带来的巨大的财政压力。而结果是三赢的局面，让香港政府、房地产及金融市场，以及香港居民都一起受惠。

    万科的榜样

    作为中国最大的开发商，万科“项目多、业主多、商业面积多”。其中仅未开发的商业储备用地，就高达700万平米。

    “这是万科的优势特征，也是万科的财富。”毛大庆说，“我们要做的，就是围绕他们做好商业地产的文章。”

    因此，在平均每年200个住宅项目的开发中提供怎样的社区商业产品，如何让社区商业在扮演好配套服务角色的同时，还能形成自身可持续发展的商业模式，成为万科发展社区商业的两个重要课题。

    毛大庆表示，在社区商业未来可持续发展的问题上，万科需要借鉴香港领汇的成功经验，阶段性持有一部分社区商业，通过统一规划、集中管理树立品牌形象，提升社区品质。

    2012年6月，把名称统一为“第五食堂”后的万科旗下首家社区食堂出现在深圳坂田万科城，随后迅速在万科各地项目中落户。而“第五食堂”成为万科社区商业配套品牌化复制的第一步。

    接下来，万科积极实践包含华润超市、第五食堂，以及将要引进的银行、洗衣店、药店等零售业态，形成“五菜一汤”的配套设施落户在切实需要的万科社区中。这些业态均为万科一线公司自持，日常维护由各地的万科物业承担。

    “长期看，商铺作为一种资产长期持有，有升值获益的前景。社区商业资产留下来，未来可形成可观的资产包。就像领汇基金，将社区商业资产注入资产包上市，开创了新的社区商业盈利模式。”毛大庆言道，“同时，未来经营良好的优质资产以及灵活多变的退出方式可以为万科创造更多的利润来源。”